住宅資金特別条項とは？

個人再生手続きにおいて、債務者が住宅ローンを負担していた場合

住宅ローンにのみ特別のルールを設け

他の債権者と異なる取扱いをすることが認められています。

具体的に言うと、住宅ローンは約定どおり返済していきつつ

他の債権者に対する負債を５分の１（通例）に圧縮し

３年～５年の期間で返済するという再生計画を立てることができます。

個人再生手続きにおいて、債権者同士の関係では

「債権者は平等でなければならない」

「特定の債権者に対して不公平な取扱いは認められない」という原則がありますが

なぜ住宅ローンのみ特別扱いが許されるのでしょうか？

それは、住宅ローンの契約をした際に、「抵当権」が設定されるからです。

 
「抵当権」とは、債務者の所有する不動産に担保を設定し

万が一債務者が約定どおりの弁済を行わなかった場合には

その担保に入れた不動産から

他の債権者に優先して返済を受けることができる権利のことを言います。

すなわち、不動産が競売手続きにより売却された場合

抵当権を設定した債権者は、不動産の売却代金から弁済を受けることができるため

不動産が売却されようとされまいとどちらの結果になっても

他の債権者との間で不平等が生じることはありません。

ですので、個人再生手続きにおいて

住宅ローンのみ約定どおりの返済を続けても

他の債権者の権利を害することがないことから

このような住宅ローンの特例が認められています。

もっとも、住宅ローンであれば何でも良いというわけではなく

個人再生手続きにおいて住宅資金特別条項を定める際には

一定の要件を充たしていることが求められます。

住宅資金特別条項を定めるために必要な要件

１．個人である再生債務者が所有しているものであること

債務者が「法人」である場合には、利用できません。

２．住宅が、自己の居住の用に供する建物であって、床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるもの（ただし、建物が二以上ある場合には、これらの建物のうち、再生債務者が居住の用に供する一の建物に限る）

二世帯住宅や、自宅兼事業所のような場合であっても

債務者本人が実際に居住の用として供するスペースが「建物床面積の２分の１以上」であれば

「住宅」に該当すると認められます。

単身赴任中のサラリーマンなどで、現在自宅に誰も居住していない場合や

一時的に他人に賃貸している場合には、原則住宅資金特別条項を利用することができませんが

近い将来転勤が終了となることが見込まれ

　転勤終了後に自己の居住の用に供することが客観的に明らかである場合

住宅資金特別条項の適用対象となる可能性があります。

３．住宅資金貸付債権であること

いわゆる「住宅ローン」が典型例です。

なお、住宅ローンの滞納が重なり

住宅ローンの保証会社が代位弁済（債務者に代わって銀行へローンの残額を支払う）して

法定代位によって住宅資金貸付債権を取得されたものである場合

原則住宅資金特別条項を利用することはできませんが

例外として、保証会社が代位弁済した日から６ヶ月以内に個人再生の申立てを行えば

住宅資金特別条項を利用することができます（これを「巻戻し」と呼んでいます）。

４．担保の対象となっている物件に、住宅ローン関係の抵当権以外の担保が設定されていないこと

例えば、事業用資金の借入れ時に抵当権の設定がなされている場合のように

住宅ローンの建設・購入・改良を目的として担保権の設定がなされていないものについては

住宅資金特別条項の適用対象外となります。

また、住宅ローンとは別に、登記費用や手数料等の諸費用ローンの融資を受け

この諸費用ローンについて抵当権の設定がなされている場合

必ずしも住宅資金特別条項を利用できるとは限らないことに注意が必要です。

５．担保の対象となっている物件の不動産にも抵当権が設定されている場合、後順位抵当権者がいないこと

住宅以外の不動産を所有している場合で

その不動産についても自宅の住宅ローンの担保として

共同抵当権の設定がなされている場合において

その不動産に住宅ローン以外の後順位抵当権が設定されているときには

住宅資金特別条項を利用することができません。