任意売却

任意売却

住宅ローンの支払いが困難になったら

離婚や転職、退職、病気など、生活環境の変化に伴う収入の減少により住宅ローンのお支払いが苦しくなった時に、ローンを組んでいる金融機関は、「ローンが支払えないなら家を売却して残りのローンを一括返済してください」と言ってきます。

家を売却して、残りのローンの金額を家の金額が上回れば問題ありませんが、家を売却しても、残りのローンの金額を全額払えないケースも多々あります。

例えば、住宅ローンの残額が２，０００万円、住宅を売却すると１，２００万円にしかならない、という物件があったとします。

上記のようなケースですと「家を売却するならば、売却額の１，２００万円に不足分の８００万円を現金で用意して、２，０００万円の現金を用意出来ないのであれば、住宅を売却することは出来ません」とお借入れ先の金融機関は必ず言います。

ローンの支払いが困難であるにも関わらず、家を売っても残りのローンの金額を全額払えないので身動きが取れない、そんな時はとりあえずご相談ください。

任意売却、という方法があります

上記のように、家を売却してもローンの残額を全額返済することが出来なければ、基本は住宅を売却することは出来ません。

しかし、住宅ローンの支払いが困難になり、住宅を売っても残りのローンの全額を現金一括で返済が出来ない場合は、任意売却、という方法を利用して住宅を売却することが出来るケースがあります。

任意売却とは！？

任意売却のノウハウのある不動産業者が、お借入れの金融機関及び保証会社と話をつけて、より高い金額で住宅が売れるように不動産の売却活動をし、住宅を売却しても残ってしまったローン残額については、ローンを組んでいた人と、保証会社との話し合いにより分割払い等で支払う、という流れで住宅を売却する方法のことを任意売却と言います。

ノウハウのない不動産業者で任意売却を行うと、金融機関との交渉が上手くいかず、途中で任意売却を断念せざるを得ないケースもあるため任意売却の業者選びは大切です。

※保証会社とは、住宅ローンを支払えなくなってしまった方の借入れを金融機関から買い取る会社のこと。

住宅ローン以外のお借入れ

私共、弁護士がお力になれるのは、住宅ローン以外のお借入れをどうしていくのか？

という部分になります。

お借入れの一部を整理するのか？全てのお借入れをリセットするのか？

当事務所のご相談の中で多いのは、住宅ローンとクレジットカードのローン、消費者金融などのお借入れなど、複数の金融業者からのお借入れがあり、収入とお支払額のバランスが取れていないケースです。

そのような場合に自己破産を選択すると、すべてのお借入れをリセット出来るように弁護士が依頼者様に代わって金融機関に交渉をしていきます。

しかし、住宅ローンについてはスケジュール管理に基づく販売活動が必須になるため、任意売却の専門業者に依頼をします。

当事務所には、提携先の任意売却業者がおります。

住宅を含むお借入れの整理について、安心してご相談下さい。

任意売却の流れ

住宅ローンを敢えて滞納します。

住宅ローンに限らず、金融機関からのお借入れを滞納すると、金融機関から滞納している分の金額を支払うように、と催促の連絡が入るようになります。

それでも滞納を続けていると、代位弁済通知（保証会社が、住宅ローンを組んでいる人に変わって住宅ローンの支払いをお借入れ先に支払いました、という通知）が手元に届きます。

代位弁済の通知が来る頃までに任意売却という方法で住宅を売却するノウハウのある不動産業者に相談をしておき、動きを起こすタイミングについては、個々のケースで異なるため、任意売却を信頼して任せられる業者から指示を受けることが出来るように相談をしておきます。

任意売却業者は、ご相談の際に、物件の概要、保証人及び連帯債務者の有無、お借入れ先の金融機関（任意売却を嫌がる金融機関もあります）などを調べ、任意売却が可能なのか確認をします。

任意売却が出来そうだと判断をすれば、契約をして販売活動に移ります。

自己破産などのお借入れの整理が必要であればこのタイミングで弁護士と打ち合わせの上、相談者様にとってベストなタイミングで動けるように任意売却業者と弁護士がしっかり確認をしておきます。

任意売却業者は、金融機関に相談者様が任意売却を希望している旨を伝え、いくらくらいで物件が売れそうなのか、住宅が売却できるまでにどの程度の時間が必要なのか？を打ち合わせしていきます。交渉によっては引っ越し代を捻出出来るケースもあるため、その点についても併せて交渉していきます。

住宅の売却額がある程度決まれば、即販売活動に移ります。

任意売却業者が販売活動を行っている間に、自己破産などお借入れの整理も同時進行で進めていきます。

裁判所に依頼者様が破産をします、と申し立てをするまでに任意売却を終了させなければなりません。

任意売却が終了し、破産の手続きも終了すると、依頼者様は全てのお借入れをリセットして新たな生活をスタートさせることが可能です。

破産等のお借入れの整理を行わずに任意売却のみを行った場合については、任意売却後に残ったお借入れの額を金融機関にどう支払っていくのかを、相談者様が金融機関ときちんと交渉をして、その後きちんと金融機関との約束に従ってお支払いをする。

という流れになります。

綿密なスケジュール管理に基づいて販売活動をリードすることが可能な業者さんを選びましょう。

競売

裁判所が、金融機関や保証会社から「この不動産を売って強制的にお金に換えてください」という依頼を受けて不動産を売却することを競売、といいます。

競売になると、裁判所に情報が掲示されてしまったり、掲示された情報に基づいて、不動産業者が「今すぐに売却活動を行えば競売を避けることが出来ます」と対象の不動産の物件に何社も押し寄せて来ます。

そのため、プライバシーを守ることが難しくなり、競売対象物件がご自宅の場合は、ご近所に「競売にかかっている」ことが知れ渡ってしまうリスクが生じます。

競売にかかり、落札されると強制的に立ち退かなければならなくなるため、計画的な引っ越しが難しくなるケースもあります。

住宅ローンを滞納して、滞納したまま放ったらかしにしてしまったり、任意売却によって住宅を売却することが出来なかった場合などは、自動的に住宅は競売にかけられてしまいます。

支払えなくなってしまった住宅ローンを放置すればするほど、選択肢が少なくなり、強制的に競売にかけられる、という事態に陥りかねません。

そうなる前に、少しでも早くご相談下さい。